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                  索引号 0736103/2019-00056 成文日期 2019-07-19
                  公开方式 主动公开 发布机构 自然资源部

                  国务院办公厅关于完善建设用地使?用权转让、出租、抵押二级市场的指导意?见

                  发布日期:2019-07-19 信息来源:自然资源部 字体:[ ]

                  各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各件迈图彩票手机版部委、各直属机构:

                    土地市场是我国现代市场体系的重要组成部件迈图彩票手机版分,是资件迈图彩票手机版源要素市场的重要内容。改革开放以来,通过大力推行国有建设用地有偿使用制度,我国基本?形成了以政府供应为主的土地一级市场和以件迈图彩票手机版市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场,对建立和完善社?会主义市场经济体制、促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化件迈图彩票手机版和城镇化进程起到了重要作用。随着经济社会发展,土地二级市场运行发件迈图彩票手机版展中的一些问题逐步件迈图彩票手机版凸显,交易规则件迈图彩票手机版不健全、交易?信息不对称、交易?平台不规范、政府服务和监管不完善等问题比较突出,导致要素流通?不畅,存量土地资源配置效率较低,难以满足经济件迈图彩票手机版高质量发展的需要。为完善建设用地?使用权转让、出租、抵押二级市场,结合各件迈图彩票手机版地改革试点实践,经国务院同?意,现提出以?下意见。

                    一、总体要求 

                    (一)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为件迈图彩票手机版指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中件迈图彩票手机版、三中件迈图彩票手机版全会精神,紧紧围绕统筹推件迈图彩票手机版进“五位一体”总体布局和协?调推进“四个全面”战略布局,认真落?实党中央、国务院决件迈图彩票手机版策部署,充分发挥?市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作件迈图彩票手机版用,坚持问题导件迈图彩票手机版向,以建立城乡统一的建件迈图彩票手机版设用地市场为方向,以促进?土地要素流通顺畅为重点,以提高存量土地资源配置效率为目的,以不动产统一登记为基础,与?国土空间规划及相关产业规划相衔接,着力完善土地二级市?场规则,健全服务和监管体系,提高节约集约用地水平,为完善社会主义市场经济体制、推动经济高质量发展提供用地保障。 

                    (二)基本原则。 

                    把握正确方?向。坚持社会主义市场经济改?革方向,突出市场在资源配置中的决定性作用,着力减少政府?微观管理和直接干预。落实“放管服”改革总体要求,强化监件迈图彩票手机版管责任,减少事前件迈图彩票手机版审批,创新和完善事中事后监管,激发市场?活力,增强内生动力。 

                    规范?市场运行。完善?交易规则,维护市场秩序,保证市件迈图彩票手机版场主体在公开、公平、公正的市场环境下进行交易,保障市场依法依规运行和健康有序发展,促进要素件迈图彩票手机版流动和平等交换,提高件迈图彩票手机版资源配置效率?。 

                    维件迈图彩票手机版护合法权益。坚持平等、全面、依法保护产权。充分尊重权利人?意愿,保障市场主体合法权益,实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等使用和交易建设用件迈图彩票手机版地使用权,实现产权有效激件迈图彩票手机版励。切实维护土地所?有权人权益,防止国有?土地资产流失。 

                    提高服务效能。强化服务意识,优化交易流程,降低交易成件迈图彩票手机版本,提高办事效率,方便群?众办事,全面?提升土地市场领域政府治理能力和水平。 

                    (三)目标任务。建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市?场,市场规则健全完善,交易平台全件迈图彩票手机版面形成,服务和监管件迈图彩票手机版落实到位,市场?秩序更加规范,制度性交易成本明显降低,土地资源配置效率显?著提高,形成一、二级市场协调?发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。 

                    (四)适用范围。建设用地使?用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权,重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交?易的情况。涉及到房地?产交易的,应当遵守《中华人民件迈图彩票手机版共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。 

                    二、完善转让规则,促进要素流通 

                    (五)明确建设用地使用权转让形式。将各类导致建?设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权件迈图彩票手机版转让,包括买卖、交换、赠与、出资?以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等?形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应一并转件迈图彩票手机版移。涉及到房地产转让的?,按照房地产转让相关法?律法规规定,办理房地产转让相关手续。 

                    (六)明晰不同权能建设用地使用权件迈图彩票手机版转让的件迈图彩票手机版必要条件。以划拨方式取得的建设?用地使用权转让,需经依法批件迈图彩票手机版准,土地用途符合《划拨用地目?录》的,可不补缴土地出让价款,按转移?登记办理;不符合《划拨用地目录》的,在符合规划的前提下,由受让方依法依规补缴土地出让价款。以出让方式取得的建设用地使用权转让,在符合法律法规规定件迈图彩票手机版和出让合同约定的件迈图彩票手机版前提下,应充?分保障交易自由;原出?让合同对转让条件另有约定的,从其约定。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让,参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定,不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批?准;转让后,可保件迈图彩票手机版留为作价出资或入股方式,或直接变更为出让?方式。 

                    (七)完善件迈图彩票手机版土地分割、合并转让政策。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件,涉件迈图彩票手机版及公共配套设施建设和使用的,转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的,应取得相关权?利人同意,不得损?害权利人合法权益。 

                    (八)实施件迈图彩票手机版差别化的税收政策。各地可根据本地实际,在地方权限内件迈图彩票手机版探索城镇土地使用税差别化政件迈图彩票手机版策,促进土地节约件迈图彩票手机版集约利用。 

                    三、完?善出租管理,提高服务水平 

                    (九)规范以有偿方式取得的建设用地件迈图彩票手机版使用权出租管?理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的,不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。 

                    (十)规范划拨建设用地使用权出租管?理。以划拨方式取得的建设用?地使用权出租的,应按照有关规定上缴租?金中所含土地收益,纳入土地出让收件迈图彩票手机版入管理。宗地长期出租,或部分用于出件迈图彩票手机版租且可分割的,应依法补件迈图彩票手机版办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申?报制度,出租人依法申报并缴纳相关收益的,不再?另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。 

                    (十一)营造建设用地使用权出租环境。市、县自然资源主管部门应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件迈图彩票手机版件和场所,制定规范的出租合同文本,提供?交易鉴证服务,保障权利人的合法?权益。统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数件迈图彩票手机版据,定期发布出租市场动态信息和件迈图彩票手机版指南。 

                    四、完件迈图彩票手机版善抵押机制,保障合法权件迈图彩票手机版益 

                    (十二)明确不同权能建设用地使用件迈图彩票手机版权抵押的条件。以划拨方式取得的建设用地件迈图彩票手机版使用权可以依法依规设定抵押权件迈图彩票手机版,划拨土地抵押权?实现时应优先缴纳土地出让收件迈图彩票手机版入。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土件迈图彩票手机版地租金并完成开发建设后,根据租?赁合同约定,其地上建筑物?、其他附着物连同土地可件迈图彩票手机版以依法一并抵押。 

                    (十三)放宽对抵押权人的限制。自然人、企业均可作为抵件迈图彩票手机版押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他?附着物所有权办理不动产抵押相关手续,涉及?企业之间债权债务合同的须符合有件迈图彩票手机版关法律法规的规定。 

                    (十四)依法保障抵?押权能。探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会件迈图彩票手机版领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等件迈图彩票手机版财产进行抵押融资。各地要进件迈图彩票手机版一步完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施,确保土地用途?不改变、利益相关人?权益不受损。探索建立建设用地使用权抵押风险提示件迈图彩票手机版机制和抵押资金监管机制,防控市场风险。 

                    五、创新运行模式,规范市场秩序 

                    (十五)建立?交易平台。各地要在市、县自然资源主管部门现有的土地交易?机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台,汇集土地二级市场交易件迈图彩票手机版信息,提供交易场所,办?理交易事务,大力推进线上件迈图彩票手机版交易平台和信息系统建设。 

                    (十六)规范交易流?程。建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易?流程。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息;可自行协件迈图彩票手机版商交易,也可委托土地二级市场交易平台公开交易;达成一致后签订合同,依法申报交易?价格,申报价格比标定?地价低20%以上的,市、县人民政府可行使优先购买权。各地要?加强交易事中事后监管,对违反有关法律法规或不件迈图彩票手机版符合出让合同约定、划拨决定书规定的,不予办理相关手续。 

                    (十七)加强信息?互通共享。加强涉地司法处置件迈图彩票手机版工作衔接,涉及建设用地使用权转移的案件,自然资源主管件迈图彩票手机版部门应当向人民法院??提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约件迈图彩票手机版定的权利义务情况等。建立件迈图彩票手机版健全执行联动机制,司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。加强?涉地资产处置工作衔接,政府有关部门或事业单位进?行国有资产处置时涉及划拨建件迈图彩票手机版设用地使用权转移的,应征求自然?资源主管部门意见,并将宗地有件迈图彩票手机版关情况如实告知当事人。自然资源、住房城乡建件迈图彩票手机版设、税务、市场监管等主管部门应加强对涉地股权转让的联合监管。加强建设用地使用权?与房地产交易管理的衔件迈图彩票手机版接,建设用地使用权转让、出租、抵押?涉及房地产转让、出租、抵押的,住房城乡建设主管部门与自然资源主管部门应当加强信息共享。 

                    六、健全服务体件迈图彩票手机版系,加强监测监管 

                    (十八)提供便?捷高效的政务服务。在土地交易机构或平台内汇集交?易、登记、税务、金融等相关部门或机构的办事窗口,大力发展“互联网+政务服务”,积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”,大力精简证明材料,压缩办理时?间,提高办事效率和服务水平。发挥土地交易机构或平台的专业优势,提供法律、政策咨询件迈图彩票手机版服务,协调矛盾,化解纠纷,营?造良好的交易环境。 

                    (十九)培育和规件迈图彩票手机版范中介组织。发挥社会中介组织在?市场交易活动中的?桥梁作用,发展相关机构,为交易件迈图彩票手机版各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。各地要加强件迈图彩票手机版指导和监管,引导社会中介组织诚信经营。 

                    (二十)加强市场监?测监管与调控。健全土地二级?市场动态监测监管制度,完善监测件迈图彩票手机版监管信息系统。严格落实公示地价体?系,定期更件迈图彩票手机版新和发布基准地价或标定地价;完善土地二件迈图彩票手机版级市场的价格形成、监测、指导、监督机制,防止交易价格异常波动。土地转?让涉及房地产开发的相关资金来件迈图彩票手机版源应符合房地产开发企业购地和件迈图彩票手机版融资的相关规定?。强化土地?一、二级市场联动,加强件迈图彩票手机版土地投放总量、结构、时序等的衔接件迈图彩票手机版,适时运用财税、金融等手段,加强对土地市场的整体?调控,维护市场平?稳运行。 

                    (二十一)完善土地市场信用体系件迈图彩票手机版。土地?转让后,出让合同所载明的权利义务随之件迈图彩票手机版转移,受让人应依法件迈图彩票手机版履约。要加强对交易各方的信用监管,健全以“双随机、一公开”为基?本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制。各地?要结合本地区实际,制定土地市场信用评价规则和e约束措施,对失信责任主体实施件迈图彩票手机版联合惩戒,推进土地市场信用体件迈图彩票手机版系共建共治共享。 

                    七、保障措施 

                    (二十二)加强组织领导。各地区各有关部门要充分认识完善土地二级市场件迈图彩票手机版的重要性?,结合实际研究制定实施细则和配套措施,确保各项工作举措和要求落实到位。各级自?然资源、财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金件迈图彩票手机版融等主管部门要建立联动机制,明确分工,落实责任,做好人员和经费保障,有序推进土地二级市?场建设。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押,可参照本意见执行。 

                    (二十三)重视宣传引导。加大对土地二级市场相关政策的宣传力度,及时总结推广各地典型经验和创新做法,扩大件迈图彩票手机版土地二级市场影响力、吸引力,调动市场主体参与积极性。合理?引导市场预期,及时回应公众关切,营造良好的土地市场舆论氛围件迈图彩票手机版,提升市场主体和全社会依法规?范、节约集约用地的意识件迈图彩票手机版,切实提高件迈图彩票手机版资源利用效率。 

                    (二十四)严格责任追件迈图彩票手机版究。强化监督问?责,对违反土地二级市场相关规定的地方政府和有关?部门、单位以及责任人?员严格实行责任追究,坚决打击各种腐败行件迈图彩票手机版为。 

                    

                  国务院办公厅

                    2019年7月6日


                  注:原文地址http://f.mnr.gov.cn/201907/t20190719_2448422.html

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